本文来源：时代财经 作者：刘新歌

“有钱花到刀刃上”。行业下行，房企开启全方位的战略收缩。在土地投拓方面，一、二线等高能级城市成为不约而同的选择，杭州便是被“围猎”的城市其一。

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(资料图)

6月9日，杭州推出今年第五批土地，以“限房价、限地价+摇号”的方式出让5宗宅地，总起价93.8亿元。数十家房企争夺下，此次土拍热度比此前更高，5宗地中有4宗触顶摇号，封顶率达80%。最终，5宗地共收金约104亿元。

杭州两大龙头房企滨江集团、绿城中国在大本营的运气不错，分别摇中江湾新城地块、良渚新城地块。前者是本场土拍中位置最好、货值最高的一宗地，吸引了多达70家房企参与摇号，创下今年杭州土拍摇号新高，绿城中国以1.43%的最低中签率幸运拿地，首次进入江湾新城。

中指研究院华东大区常务副总高院生分析称，之所以房企参拍热度不减，一方面是出让地块比较优质，核心区及热点刚需板块均有出让；另一方面是杭州民企高度活跃。6月底杭州将进行第六批土地的出让，但推出的土地含临安、富阳等远郊地块，预计热度将有所回落。

滨江、绿城“暗战”

江湾新城位于钱江新城二期，是继钱江新城一期后杭州拥江发展的主阵地，也是杭州主城区钱塘江北岸仅剩的可开发区域。高院生称，2021年至今，江湾新城无论是供地量、土地出让金还是成交楼面价，均位于杭州之首，是核心改善重地。

因此，该板块推出的编号“四堡七堡单元JG1402-26”地块在挂牌期间即报价42轮达封顶价、直接进入摇号环节。绿城中国成为70家参与摇号房企中的幸运儿，以总价47.4亿元、成交楼面价45234元/平方米摇中该地块。而该地块毛坯限价60000元/平方米、精装限价66000元/平方米，利润空间较大。

在今年杭州土拍中从未缺席、从未落空的“杭州一哥”滨江集团则摇中良渚新城地块，成交价27.77亿元、成交楼面价19876元/平方米。不过，该地块利润空间不如上述江湾新城地块，其毛坯限价27700元/平方米、精装限价31200元/平方米。

另外两宗地四堡七堡单元JG1406-R21-14地块、开发区顺风路绿洲路东南地块分别被宇诚集团、建杭置业摇中。宇诚集团成立于1999年6月17日，注册地为浙江湖州市德清县，为一家集实业投资、房地产开发、酒店文旅产业、矿业等为一体的综合性集团，其房地产项目主要集中在湖州市，在内蒙古、海南亦有零星项目。浙江建杭置业成立于2019年8月，总部位于杭州钱江新城，主营房地产开发业务。

不过，有杭州业内人士表示，宇诚集团或为绿城的马甲。在浙江德清，二者曾合作开发了宸园，宇诚集团旗下多个项目的物业服务也由绿城物业提供。

而建杭置业与滨江集团也颇多关联。这家成立四年不到的房企是近来杭州楼市的一匹黑马，不仅在竞争激烈的土地市场屡有斩获，还闯入今年前5月杭州楼市房企销售排行榜的TOP3阵营，仅次于滨江集团和绿城中国。据中指研究院数据，2022年建杭置业首次进入300亿阵营，全口径销售额达321.3亿元，同比增长52%，位居榜单第66位。

合作开发是建杭置业快速获得规模优势的秘诀，其先后与20多家房企有过合作，滨江集团是它合作最多的房企之一。截止2022年底，建杭置业28个楼盘中，有18个是与滨江集团合作开发。因此，有杭州业内人士戏言，“这次摇号看起来是四家房企拿地，实际是两大巨头抢地。”

绿城中国曾是杭州房企“一哥”，但自2018年起被滨江集团取代。这一年，滨江集团决定从大本营着手扩大规模，毫不手软地加大杠杆拿地，在杭州市场的占有率越来越大，连续多年稳坐“杭州一哥”的交椅。而绿城中国则不断被落下，甚至一度落后于万科、保利、杭州地铁等之后。

近几年，绿城中国在杭州的投资有所加大，似有做回杭州老大之意。不过，在市场占有率、销售额方面，其与滨江集团的差距越拉越大。据中指研究院数据，今年前5月杭州房地产企业销售排行中，滨江集团销售额达697.4亿元、销售面积达143万平方米，而绿城的销售额仅为291亿元、销售面积76万平方米。

房企偏爱杭州

依托杭州市场，近两年滨江集团实现了逆市上涨，行业排名不断上升。今年前5月，其实现销售801.7亿元，较去年同期增长了约77.5%，继4月之后再次挤进行业前十。

尽管发展态势好于大多数同行，滨江集团的投资态度依旧谨慎，明确只在现有业务区域拿地，不再进入新区域。但在大本营杭州，它还是一如既往的大手笔。6月9日摇中良渚新城地块后，滨江集团官微发文称，今年已通过招拍挂和合作开发获得土地16宗，其中15宗位于杭州。

而去年全年，滨江集团新增土地储备项目41个，38个在杭州，其对杭州的重视不言而喻。重仓杭州也受到股东质疑。在6月5日召开的2022年年度股东大会上，有股东提出“重仓杭州会不会有风险”，滨江集团董事长戚金兴则表示，杭州新增人口全国第一，是全国最好的市场，“绿城不知道多想拿回杭州第一的位置”。

偏爱杭州的不止滨江集团。虽然杭州楼市近来因阿里裁员、二手房难卖等蒙上阴影，甚至有房企推出“买房送黄金”的花式促销，但从土地市场的火爆看，杭州依旧是房企热衷抢入的战略城市。截至6月9日的第五次土拍，杭州今年共出让土地49宗，其中32宗地触发封顶摇号，封顶率达65.3%。

这与杭州一、二手房价格倒挂有一定关系。上海易居房地产研究院数据显示，杭州房价倒挂差为10045元/平方米，仅次于北京、上海、苏州，“打新”的获利空间近150万元/套。

这也是催生杭州多个“万人摇”红盘的原因之一，对于热门区域的楼盘来说，去化难度相对不大。如滨江集团拿下的土地位于“万人摇”板块勾庄，该板块最近一次供地在今年2月份，由中豪以30亿元总价摇中，开发为目前在售的滨江越秀中豪翠宸里，项目两次推盘中签率分别为35%、69%。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚对时代财经称，虽然现在一、二手倒挂的区域越来越少，但部分区域仍比较明显。对于开发商而言，即便按双限（限地价、限房价）卖房仍有一定的利润，只要能快速卖掉就能把利润收入囊中。

对于房企的偏爱，丁建刚认为杭州是被筛选出的城市之一。“市场不确定性情绪弥漫，但没有陷入困境的房企还是需要维持基本的发展，选择相对安全的城市、区域发展，比如产业有发展、人口有净流入的城市。杭州就是被筛选出来的城市之一。”